Le marché de l'immobilier offre aujourd'hui une pluralité de solutions aux investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille et se faire davantage de revenus. L'investissement dans la nue-propriété est l'une de celles qui attirent bon nombre de personnes. Le dispositif offre une multitude d'avantages aux investisseurs sans pour autant manquer de présenter quelques inconvénients. Mais avant de les présenter, il convient de se renseigner sur ce qu'est la nue-propriété. Veuillez lire pour en savoir plus.
En quoi consiste l'investissement en nue-propriété ?
La vente en nue propriété est de plus en plus sollicitée aujourd'hui en France, surtout en raison des nombreux avantages qu'elle propose. C'est une solution dont profitent les investisseurs du secteur immobilier, à travers le démembrement de propriété. Le bien acquis est ainsi réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.
En parlant du droit de propriété, le nu-propriétaire est le détenteur du bâti. Il détient l'abusus, ce qui lui procure le droit de disposer du bien. L'usufruitier quant à lui se voit attribuer l'usus et le fructus. Cela dit, il peut occuper le logement et en jouir comme il le souhaite. Cela lui permet d'ailleurs de percevoir les loyers issus de ce dernier.
Investir dans la nue-propriété revient ainsi à attribuer le droit d'usage et de jouissance du bien immobilier à une tierce personne. Ce dernier concède toutefois cet avantage pendant une période bien définie au sein d'un contrat pouvant aller de 10, 20, 30 à sa fin de vie.
Quels sont donc les avantages de l'achat en nue-propriété ?
La nue-propriété fait partie des solutions assez promues sur les plateformes de conseils en ligne comme neo-viager.fr. Les investisseurs qui choisissent d'acheter des logements démembrés dont ils ne sont pas absolument propriétaires peuvent en effet jouir de nombreux avantages. Ceux-ci concernent plus précisément :
La flexibilité offerte par la solution
Acheter en nue-propriété, c'est se décharger de la gestion et de l'entretien du bien immobilier. En tant que nu-propriétaire, vous n'occupez pas le logement. Cela dit, la gestion de ce dernier est entièrement à la charge du bailleur social ou institutionnel. Ce dernier s'occupe du recouvrement des loyers ainsi que de l'entretien courant du bien.
Ceci représente un réel avantage, surtout lorsque l'usufruitier aura expiré ses droits. Vous récupérez comme stipulé au sein du contrat un logement dépourvu de tous locataires et ne nécessitant pas de travaux. Les petites réparations, mais aussi la peinture et les sols doivent être refaits par le bailleur avant la remise du logement au nu-propriétaire.
La décote appliquée sur le montant lors de la vente en nue propriété
Un bien dont vous n'acquérez que la nue-propriété n'a pas le même prix que lorsqu'il s'agit d'une transaction immobilière habituelle. Une décote correspondant à la valeur des loyers qu'aurait perçus l'usufruitier pendant la durée définie au sein du contrat est en fait appliquée au prix d'achat. Elle varie généralement en fonction de la période choisie, et est de :
- 20 à 30 % pour tous les contrats établis sur une période de 10 ans ;
- 30 à 40 % pour tout achat effectué en nue-propriété sur la durée de 10 ans ;
- 40 à 60 % pour les achats en nue-propriété avec un engagement de 20 ans.
Cela dit, l'investissement en nue-propriété est une excellente solution pour se lancer dans l'immobilier à moindre coût.
Les avantages fiscaux proposés
L'achat en démembrement de propriété offre une multitude d'avantages en matière de fiscalité. En optant pour cette solution, les investisseurs ne doivent plus se soucier d'une fiscalité supplémentaire en ce qui concerne l'impôt sur revenu (IR) et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ils ne payent pas non plus la taxe d'habitation ni la taxe foncière. Outre ces divers avantages fiscaux, ils profitent des droits de donation réduits, notamment définis en fonction de la valeur de la nue-propriété.
La possibilité de réaliser une excellente plus-value au terme du contrat
Au terme du contrat de démembrement de propriété, le nu-propriétaire devient l'unique propriétaire du bien immobilier. Il peut ainsi en disposer comme il le souhaite, soit l'habiter, le mettre en location et même le mettre en vente. La dernière solution serait sans doute la plus avantageuse dans l'immédiat. Avec le marché immobilier qui évolue à grands pas, vous pourrez réaliser une intéressante plus-value en revendant le logement au bout de 10, 15 ou 25 ans.
Quels inconvénients présente le dispositif ?
Comme toute solution, l'achat en nue-propriété comporte aussi quelques limites. Le plus connu est l'impossibilité de jouir du logement pendant la durée du contrat. En cédant l'usufruit à une autre personne, vous ne disposez plus du droit d'habiter la maison ni de percevoir les loyers générés par sa mise en location. Outre cela, vous vous en sortez aussi perdant en cas de grosses réparations. Celles-ci nécessitent en effet un réel financement et seront pourtant à votre charge et non à celle de l'usufruitier.
Pour ceux qui recourent à un crédit bancaire en vue de financer les opérations, franchir les étapes d'une vente d ebien immobilier peut aussi être difficile. La banque exigera en réalité un apport personnel, de même que toutes les garanties nécessaires en cas de non-remboursement.